近期，公募REITs扩募进程显著提速，多个项目状态变更为“已反馈”或“已通过”。专家表示，政策红利释放、审核效率提升与市场生态优化共同驱动扩募提速，未来需通过机制创新和生态建设进一步激发市场活力。
进入4月，公募REITs扩募消息频传。上海证券交易网站信息显示，上交所于4月24日对国泰君安东久新经济产业园封闭式基础设施证券投资基金（简称“国泰君安东久新经济REIT”）的扩募申请出具反馈意见。招募说明书显示，国泰君安东久新经济REIT拟购入的基础设施项目为南通弗洛达实业有限公司持有的东久（南通）智造园和重庆迪梦捷实业有限公司持有的东久（重庆）智造园一期，预计扩募募集资金为4.2亿元。4月15日，中航京能光伏封闭式基础设施证券投资基金（简称“中航京能光伏REIT”）的扩募申请同样收到上交所的反馈意见，据披露，中航京能光伏REIT拟购入苏家河口水电站项目和松山河口水电站项目。
与此同时，国内首个二次扩募的公募REITs案例浮出水面。4月16日，博时基金宣布，博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金（简称“博时蛇口产园REIT”）拟申请第二次扩募并新购入基础设施项目。公开资料显示，博时蛇口产园REIT于2021年6月7日公告成立，首次发行份额于2021年6月21日在深交所上市，并于2023年6月16日完成第一次扩募份额上，本次拟购入的基础设施项目为光明项目（二期扩募）和南油项目。
值得注意的是，今年3月，市场还时隔两年迎来了新一单公募REITs扩募项目落地。2023年3月至4月，首批四只公募REITs的扩募申请获批。2024年，公募REITs市场没有新的扩募项目落地。今年3月26日，华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（简称“华夏北京保障房REIT”）扩募申请正式获得证监会批复和上交所无异议函。根据此前公告，华夏北京保障房REIT本次扩募拟募集规模为8.30亿元，拟购入基础设施项目为北京市房山区朗悦嘉园项目、通州区光机电项目、大兴区盛悦家园项目、海淀区温泉凯盛家园项目。业内人士认为，这标志着公募REITs市场“首发+扩募”双轮驱动格局进一步深化，也是公募REITs常态化发行的有力体现。
Wind数据显示，除了上述项目，富国首创水务封闭式基础设施证券投资基金、国泰君安临港创新智造产业园封闭式基础设施证券投资基金、华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金的扩募申请也已获得交易所反馈。
“公募REITs扩募提速的背后，存在政策支持力度强化、常态化发行机制完善、市场供需双向扩容推动、首单示范效应、扩募模式创新五大驱动要素。”南开大学金融发展研究院院长田利辉对《经济参考报》记者表示，新“国九条”明确提出推动REITs市场高质量发展，今年政府工作报告等文件多次强调通过REITs盘活存量资产、扩大有效投资。政策端的明确导向为市场注入了信心，加速项目申报和审批流程。今年3月以来，监管层通过优化审核流程（如集中反馈、缩短上市周期）显著提升效率。投资者对REITs配置需求旺盛，今年一季度多只产品分红超亿元，年内平均涨幅可观，吸引更多资金流入。同时，已上市REITs通过扩募增厚资产规模的需求迫切，形成供需共振。业务上，华夏北京保障房REIT扩募成为首单保租房扩募案例，华泰紫金苏州恒泰REIT等区域“首单”项目陆续落地，带动更多主体效仿。此外，首个二次扩募案例出现，也验证了扩募路径的可行性。
田利辉表示，政策红利释放、审核效率提升与市场生态优化共同驱动扩募提速，未来需通过机制创新和生态建设进一步激发市场活力。具体而言，提升扩募效率与激发市场活力需要优化审核机制与标准化流程，借鉴集中反馈、并联审核等经验，进一步明确估值、现金流等核心指标的标准，减少重复问询，缩短项目从申报到上市的周期；需要丰富底层资产类型与质量，鼓励更多领域“首单”项目入场，如消费基础设施、新能源、城市更新等，推动底层资产多元化；需要完善扩募规则与激励机制，明确二次扩募的操作细则，探索引入战略投资者、优化定价机制，同时考虑优化税收优惠、专项融资支持等政策；需要加强市场培育与投资者教育，通过常态化信息披露、业绩说明会等方式增强市场透明度，稳定投资者预期，同时推广REITs长期配置价值，引导机构投资者提升持仓比例。
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